Romée d´Harambure et les investissements immobiliers. 23 mai 2005 Radio RSI. Lausanne Bertrand Pichot

Vous avez vendu toute une série d´immeuble à Vienne, pourquoi? Le marché est actuellement extrêmement favorable. Ce que j´ai acheté sur la base d´une rentabilité de 8 %,  je viens de le revendre sur la base de 4 %.

On dit que vous allez quitter l´Autriche. Non, je ne quitte pas l´Autriche, mais je suis flexible, et je vais là où le marché me permet d´obtenir des rentabilités intéressantes. C´est le cas de l´Allemagne actuellement,. Le pays est en crise, on trouve de très belles opportunités.

Vous ne craignez pas la situation économique du pays? Non. La crise en Allemagne est essentiellement psychologique. Le pays a le même déficit que la France, mais c´est le résultat d´un investissement infrastructurel sans précédent à l´Est. Un tel investissement ne peut pas être rentable de suite,. En revanche son déficit est plus sain que le déficit chronique français, résultat d´une bureaucratie omniprésente.

Cela veut il dire que vous n´investirez pas en France. Dans le contexte économique et fiscal actuel certainement pas. C´est un pays où il fait bon vivre, à la condition de ne pas être assujetti à la pression fiscale et sous réserve de n´être pas victime des grèves permanentes. Le pays est bloqué à tous les niveaux. Aucun consensus social n´est recherché, chacun ne parle que de droits acquis. Les esprits sont tournés vers le passé et les dirigeants figés dans leurs théories alors que la réalité est ailleurs.

N´est ce pas aussi le cas de l´Allemagne? Dans une certaine mesure oui, mais avec pour différence que les décisions politiques ne sont pas prises dans la rue. D´autre part les ratios économiques sont meilleurs et le pragmatisme allemand l´emporte sur la théorie.

Quels sont vos critères d´investissements en Allemagne. Immobilier résidentiel de centre-ville et de qualité, si possible rénové avec une rentabilité minimum. Un  montant par opération d ´un maximum de 10. Millions  d´Euros, et une dispersion géographique qu´il est indispensable de respecter.

Vous investissez exclusivement dans le logement? Non, mais surtout. Il est beaucoup plus stable que celui du bureau. Le risque d´avoir un immeuble totalement vide est pratiquement nul.

Vous avez complètement abandonné les investissements dans des monuments historiques? Non, mais pour l´instant on ne me propose pas d´opportunité en cette matIère.

Vous étiez jadis actif dans les pays de l´Est, à Bratislava et Prague, plus maintenant? Non, ces marchés ne sont plus aussi intéressant qu´ils étaient il y a quelques années. Les grandes surfaces commerciales ont fait le plein des meilleurs sites, et dans le domaine du logement les législations sont encore trop contraignantes. 

Vous avez des partenaires pour accompagner vos investissements? Oui bien sûr. J´ai tendance à être très partageur pour partager la prise de risque. D´autre part l´immobilier repose toujours sur un savoir faire et une compétence locale.

Vous ne craignez pas l´augmentation des taux d´intérêt? Non pas vraiment. Dans la mesure où les loyers sont indexés, le risque est limité.
D´autre part les taux fixe à 10 ans sont actuellement extrêmement avantageux.

Une dernière question. Dans dix ans que serez vous devenu? Ce que je suis avec quelques années de plus! Le fonds immobilier aura atteint une surface suffisamment importante pour être indépendant d´apports financiers supplémentaires. Une partie des immeubles seront dégrevés de tout crédit. Les fonds propres seront donc disponibles pour de  nouveaux investissements.

Je vous remercie pour l´entretien.